<TOPへ>
 町田駅前・立川駅前・八王子駅前の商業集積

第1回レポート <町田駅前・立川駅前・八王子駅前>
第2回レポート <町田駅前編>
第3回レポート <立川駅前編>
第4回レポート <八王子駅前編> NEW

 
 多摩の商業集積 <町田駅前・立川駅前・八王子駅前> 第1回レポート 2019,11,16 


 地元多摩、町田駅、立川駅、八王子駅の商業集積について何回かに分けてご紹介して行きたいと思います。
 いずれも多摩地域を代表する大規模商業集積ですが、それぞれの街の特徴的なところや魅力について、定量的に、定性的に、現地観察を混ぜながら
 独断と偏見で報告します。

  第1回目は、公的な既存統計を利用しながら、街の特徴を数字で紹介します。

 ■まずはじめに、街のパワーの指標になる、「駅の乗降客」について表にまとめました。 

   町田駅、立川駅、八王子駅とも定期外の人の割合が高くなっており、通勤・通学客以外の人がこれらの駅をよく使っていることとが確認できます。
   恐らく買物や飲食で来街している人の割合が一般の駅に比べ高くなっている。
   乗降客数は、1日当たり町田駅が、小田急・JR合わせて約51万、立川駅がJRとモノレール合わせて41万人、八王子駅が京王線を含めて23万人です。
   (あくまでも単純合計です。実際の人数は、この半分以下&未満になります。)

 
■次に小売販売額について表にまとめました。

  駅から半径1キロ圏の2014年の年間小売販売額を見ると、町田駅1679億円、立川駅1518億円、八王子駅1003億円で、町田駅の周辺の商業集積
  の販売額が高くなっている。しかし、販売効率は立川駅周辺がやや高くなっています。



 ■次に2014年経済センサスで駅周辺の街の性格を少し見てみたいと思います。

   2014年経済センサスから、駅1キロ圏の事業所の従業者数を調べてみました。また駅周辺の近いエリアにどのくらいの人が居住しているか、
  2015年国勢調査夜間人口1キロ圏を抽出してみた。
  
    町田駅周辺の従業者数は、4万2千人、それに対し、立川駅6万4千人、八王子駅が4万5千人となっており、立川駅周辺が2万人ほど多く
   っていることがわかります。
    従業者の構成比をみると、町田駅周辺は、「卸売業小売業」と「宿泊業・飲食業」の従業者数の割合が立川駅・八王子駅周辺に比べ高く
   なっていることがわかります。元の統計値が、卸売業と宿泊業が合算されており、はっきり断定できないが、町田駅は、小売、飲食に関わる従業
   者の比率が高い
ことがわかります。

    同様に周辺の1キロ圏夜間人口をみると、3駅周辺とも、3万人~4万人であまり差はないことがわかります。駅そばに居住する夜間人口には
   差がないようです。
 


 ■次に周辺マーケット人口を見てみたいと思います。
  
   駅3キロ圏をみると、町田駅は、30万人に達するが、立川駅、八王子駅は、20万人強、5キロ圏に広げると、町田駅が70万人弱、立川駅が60万人、
  八王子駅が46万人です。町田駅が70万人弱で最も多くなっています。町田駅の周辺のマーケットのボリュームが厚いことがわかります。

 
 👉 ここまでのデータから <第1回まとめ> 
  ・町田駅前は、小売・飲食の商業色が強い。     
  ・立川駅前は、商業の街にプラスして、ビジネス街的な要素が加わる。
  ・八王子駅前は、町田駅と立川駅の中間的な位置づけか?商業パワーは、町田駅・立川駅に比べかなり落ちる。


多摩の商業集積  第2回レポート 町田駅前編  2019,12,15 


  今回は町田駅前の商業集積について商圏の特長や町田駅前の魅力についてレポートしました。

 【商圏&周辺商業集積】 “小田急線と横浜線に商圏が広がる”。

  ・「町田駅前(商業集積)」は、「小田急線」と「JR横浜線」の2線が通り、
   両線の沿線は、町田駅前商業集積の主要商圏となっている。


  ・幹線道路 国道16号線からのアクセスも良く、車での来街も便利で沿線の
   地域も商圏としている。

 
  ・町田駅前からバス路線(約80系統)が多数出ており、バス路線沿線地域も
   商圏としている。(運行エリアは横浜線・小田急線を挟む北側地域が中心)

  
  ・商店街が発展し、大型店が共存する商業集積である。10キロ圏には類似
   の大規模な商業都市は存在しない。

 
  ・周辺の競合商業集積は、

    ・新百合ヶ丘駅前 ・相模大野駅前
 ・海老名駅 ・橋本駅前

  いずれも商店街が発展した商業集積でなく、駅ビルや大型買物施設型が
  中心の商業集積であり、町田 駅前の商業集積と違っている。



 【小田急とJR駅の適度な距離が町田駅前を支える】 

  人の流れの拠点(湧き出し)は、小田急線町田駅とJR横浜線の町田駅の二つの駅であると言えます。この2拠点の適度な距離が町田駅前の商業集積の繁栄を
 支える基盤、プラットフォームと言えます。集客努力を行わなくても、常に通勤・通学客を確保し、その行き帰りに立ち寄ってもらえる可能性があります。

 

 <平成28年の大都市交通センサス>から町田駅の定期券利用者の状況を以下にまとめました。
 
  小田急、JRの駅間の乗り換えの定期券利用者は、1日合計8万5千人、小田急またはJRの町田駅からその日初めて電車に乗車してどこかに向かう人
 (初乗りの人)が合計3万5千人、小田急またはJRの町田駅にその日初めて最終降車する人が2万5千人です。合計約14万5千人が定期券でいつも利
 用しています。(これに定期券以外の人が全体の4割を占めるとすると、小田急とJRの駅を合わせて1日平均約36万人の利用者)
 
  定期券は平日が中心の利用となりますが、常に駅の乗降客としてこの人数が利用しています
通常行き帰りで1日2回利用しますので約70万強の人が
 行き交っていることになります。JRの駅と小田急の駅は、直線距離として数百メートルですが、この付近に70万人のマーケットがいつも存在するとい
 うことになります。
 (小田急駅とJR駅が直接隣接していて直接乗り換えられるようなだったら、町田の駅前の集積は、現在より縮小したものになっていたと思われます。)

 

 【町田駅前の商業集積通りと特長的な店】 
   

「町田駅前(商業集積)」は、

 周辺の商業集積と違って駅前の商店街の通りが発達しています。近隣の居住者を対象にした店舗は少なく、広域客を対象とした店舗が多いのが特徴と言えます。


  ・原町田中央通り

  ・パークアベニュー

  ・ターミナルロード

  ・仲見世商店街


【町田駅前の魅力・差別化点】

 飲食店の多さが町田駅前の特徴でもありますが、小売店の中から特長的な小売店を挙げると・・・・。


・富澤商店(本店食材・調理)

・東急ハンズ

・小田急地下食品売場

・JORNA

・ぽっぽ町田

・ヨドバシカメラ町田

・マルカワ(ジーンズ・カジュアルウェア)

・HOEIDO(ジュエリー・茶道具)

・ókadaya,ユザワヤ(生地・毛糸・手芸材料の専門店)
・河原本店(乾物屋)





  仲見世商店街

  MARUKAWA

 富澤商店 町田本店


  JORNA

 河原本店  

  町田駅前は、鎌倉への鎌倉街道や八王子~
  横浜の絹の道が通り、人・物が昔から行き
  交ったところです。

 宝永堂
  茶道具を表看板にした店舗は珍しい。


  ぽっぽ町田

 okadaya

 中野屋



  仲見世商店街 (レトロで楽しい)

   レンガ通り (意外と面白い)

   ミーナ横にある駐車場(530台)


   ミーナ (駅前の賑わいはミーナまで)

    マルイの1F駅前通りは少し閑散

    駅前の人通りはこの辺まで



 【町田駅前の大型店】
   

 町田駅前の商業集積は、発展した商店街と並んで、大型店の多いのも特徴です。
大型店の店舗面積の合計は、合計151,035㎡の広さに及びます。東急ツインズを筆頭に小田急百貨店など大型店の多数ありますが、中でもマルイは、JR駅と小田急駅の通勤・通学客の乗り換え客のマーケットを最も享受している店舗です。マルイの店舗の中でも坪当たりの売上は、かなり高いと聞いたことがあります。



 【町田駅前のまとめ】
 <町田の立地が集積を支える>
 ■新宿駅や横浜駅から電車で適度な距離にあるとともに、
周辺に対抗できる商業集積地がない。
 ■JR駅と小田急駅の
乗り換え客、初乗り客、最終降車の人が集積を大きく支えている。<1日の利用者約36万人>
    ⇒ 一定の乗降客がいることで
日々の売上ベースを支えている。
       ・町田駅前は、昔からの人・モノ交流の要衝地 : 鎌倉街道、絹の道 ⇒ 今は、小田急、JRの乗り換え客
       ・周辺に大学があるとともに、
学生の乗り換え駅になっており、街に活気を与え、自由に時間を使える層
         
一定量確保されている。

 
<町田の魅力>
 ■
昔から発展した商店街通りがあることで周辺の大型施設を中心とした商業集積とは違った街の楽しみ方・魅力を提供している。 
   
⇒ 原町田中央通りなど、外歩きしながら、買物、飲食店を利用できる。
 ■商店街の中に他の
商業集積にない店舗、独特の昔ながらの店舗が存在する。
 
  ⇒ 仲見世商店街、乾物屋、ジーンズショップ、生地・手芸用品、茶道具、菓子・パン材料、ぽっぽ町田、東急ハンズ
 ■ウィンドゥショッピング・ショッピングを気軽に
楽しめる駅近の大型店舗が多数ある。
 
 
<問題点・課題>
 ■飲食店はどこにでもある飲食チェーン店の出店で、グルメ分野の魅力は、低下傾向にある。
 ■映画館や劇場などのレジャー性の施設がなく、橋本、新百合ヶ丘、南町田に流出している。
   
(カラオケは充実、ラウンド1、町田ボーリングセンターのみ)
 
■原町田中央通りの原町田3丁目方面に力のある集客施設がないため、回遊性が以前に比べ悪くなっている。
    以前は、今のミーナにあった「東急ハンズ」がその役割を果たしていた。
      ➔ シネコンのレジャー施設の設置、周辺の学生の活力を利用できる施設の検討が必要か?(町田商工会議所の辺り)


   お問い合わせ info9@tajima-m.com


 多摩の商業集積 第3回レポート 立川駅前編 2020年2月

 今回は立川駅前の商業集積について商圏の特長についてレポートしました。

    

「立川駅前(商業集積)」は
■多摩の行政の中心地であり、行政に限らず、企業の支店・支社が
 集まり、オフィスビルが商業施設の北側に多数林立する。
■駅前へのアクセス道路は、道幅が充分確保されており、町田駅
 周辺に比べ車でのアクセスの利便性が優れる。
■立川駅前は、「中央線」「南武線」「青梅線」「多摩モノレール」
 の4線が乗り入れる交通の要衝のターミナル駅。
■商圏として、後背地、「青梅線・五日市線」沿線の市町を抱える。
  (昭島市・福生市・羽村市・青梅市、あきる野市、奥多摩町)

  
「立川駅前(商業集積)」は、

■JR駅ビルと2つの本格百貨店で商業集積の魅力が構成されてい
 る。街のショッピング的な街の賑わいは、駅ビルと2店の百貨店間
 が中心となっている。 <駅ビルVs伊勢丹・高島屋>
  近年ららぽーと立川がオープンし、車客を取り込んでおり、立川
  駅前の商圏状況は複雑化している。
  



 【駅ビルVS伊勢丹・高島屋

  
   人の流れの拠点(湧き出し)は、「JR立川駅(中央線・南武線)」と「多摩モノレール」の二つの駅である。

  3つの駅ビルと2つの本格百貨店の2つ拠点が強く、この間の導線が中心で、駅ビルVS百貨店の構図である。周辺商店街の魅力は目立たない。

   〇3つ駅ビルが駅上に林立する、郊外にしては稀な駅。

   〇2つの本格的百貨店(伊勢丹・高島屋)

   〇駅の利用者の利便性を追求した駅前商業集積と言える。

  <1万㎡以上の店舗>

  ビックカメラ  13,377㎡ ドンキホーテ 10,620㎡、フロム中武    9,985㎡



【駅ビル~伊勢丹・高島屋に導線が直結
 駅北口から伊勢丹を2F正面玄関を通り、高島屋へ向かうことになるが、この距離、200mの近さである。


 【駅ビル

  駅周辺の商業集積に対し、ウエイトが高いJR駅ビル群



【駅周辺の風景

  オフィス街(繁華街の北口)にしかない「キンコーズ」。 


 【立川駅前のまとめ】

 ■青梅沿線の市区町村が確実に立川商圏を支える。八王子駅前の商圏を吸収している可能性大。
 ■
駅ビルVS百貨店により構成された商業集積である。
  

 <立川駅前の魅力>

 ■駅から直結した商業施設で利便性の高いショッピングが楽しめる。
   <駅直結の駅ビル、駅からのすぐの伊勢丹 ➢ 雨天の日・短時間で済ませたい買物>  
 ■
老舗本格百貨店、一流百貨店のMDが楽しめる伊勢丹・高島屋

 <問題点・課題>
 
 ■
メイン導線(人の流れ)に広がりがない。(メイン導線からの波及効果がない。)    
   ・街の集積の中での駅ビルのウエイトが高過ぎる。(駅ビルの店舗面積/立川駅の店舗面積)
   ・百貨店の立地場所が駅に近過ぎる。(駅から500m程度の距離を空けるのが理想)
   ・街の回遊性がない。(人の流れなく、周辺に個店が育ちにくい。)  
 ■
街を楽しむ散策型のショッピング魅力は低い
  
 ・散策型のショッピングストリート・商店街通りがない。

 
★以下、独断と偏見で「立川駅前」と「町田駅前」を比較してみた。
  町田駅前 立川駅前 八王子駅前  
 楽しめる繁華街・集積の広さ   レジャー性 
 回遊性・導線数 ×    
 店舗構成のバラエティ性    
 買物の直結性・利便性    
 主要商業施設のレベル    
 街歩きの楽しさ ×    
 清潔感    
 猥雑性 ×    
 車のアクセスの良さ  △    
         
 来街者の特徴/ターゲット 若者寄り 大人寄り     
 駅乗り換え客の街への効果 ×    
 商業開発の自由度・発展性(開発余地)    
 個別出店の可能性    

多摩の商業集積  第4回レポート 八王子駅前編  2020年10月

 
  八王子駅前の商業集積の半径1キロ圏の小売年間販売額(2014年)は、町田駅前や立川駅前の大体3分の2程度となっています。
 5キロ圏の商圏人口(2015年)は、町田駅68万人、立川駅60万人に対し、46万人でやや少なくなっています。
 小売規模、商圏人口とも町田駅や立川駅にやや離されている状況です。
 

  実は、1970年代には、八王子駅前には、伊勢丹、大丸、西武、丸井、長崎屋、ダイエーなど多くの大型店が出店営業しておりました。
 80年代には、そごうも出店営業していました。しかし、その後、八王子駅前から次々と大型店は撤退し、その中でも百貨店は、1店も残っていません。

 
  現在、JR八王子駅の上にある駅ビルや隣接する駅横ビルは、比較的に客を見ることはできますが、駅上ビル・駅横ビルから1歩出ると、町田駅や
 立川駅前に比べかなり閑散とし、比較的遠くから来たのであろう買物客の姿は、かなり少ないと言えます。今年、東急も駅前の商業施設運営から撤退、
 K8(京王八王子駅の駅ビル)もかなり苦戦状態になっています。

    


大雪の日にTVに映し出される八王子JR駅ビル(街の中心商業施設、オープン当初は、そごうがテナント)

かつての商業集積の中心横山町とJR駅を結ぶユーロード。ここは、今後の八王子駅前活性化のキーストリートと言えます。

かつての商業集積の中心横山町、マンションや事務所ビルに建て替えられたり、またシャッターを閉め切っていると店舗も散見されます。今時、日曜定休の店もあります。


建て替えのために仮店舗で営業中の荒井呉服店(ユーミンの実家)

横山町の伊勢丹があったらしい場所


「八王子駅前(商業集積)」
は、

 多摩の西に位置し、人口57万人(2015年)を抱える、行政域の広い市である。八王子駅は、中央線・横浜線・八高線・京王線の4線が乗り入れる交通の要衝ターミナル駅である。

 左の地図は、近くの商業集積地を掲載した。立川駅、昭島駅、橋本駅、南大沢駅、多摩センター駅、聖蹟桜が丘駅などの商業集積地に近接・囲まれ、商圏があまり広がっていないことが容易に想像できる


現在の「八王子駅前(商業集積)」
は、

①JRの駅上のビル(セレオ北館・南館) 

②駅の南に隣接するJR駅横ビルと言える商業施設
 (サザンスカイタワー・OPA)

②北口の東急スクエア(現在八王子オクトーレ)
 ※駅近ビルと言えます。

③駅の北口に面的に放射状に広がる専門小売店・飲
 食店

④京王八王子駅上の駅ビル(K8)で構成される。


 ➢ JR駅上・駅横のセレオ、駅前の東急スクエ
  ア、JR駅南口の駅隣接の商業施設のウエイトが
  非常に高くなっており,集積が駅に集中してい
  ることがわかる。

 ➢ 町田駅前や立川駅前の比べ、街の回遊性はかな
   り低い。商業的な人の大きな流れは、JR駅の
   南北通路に集中している。

 ➢JRの駅ビルを除けば、上記の多くが小規模な
  商業ビルとなっており、単独での集客力は弱い。



  地元主導・市による再開発がもたらした八王子駅前の商業集積の回遊性の低下(自沈)
 
    八王子の商業集積は、1970年代、甲州街道沿いの八日町・横山町が八王子の中心集積地なっていました。伊勢丹、大丸、西武、丸井、長崎屋、
   ダイエーなどの大型店が林立し、全国でも有数の激戦区になっていたようです。その中でも、八王子大丸は、八王子の商業の核であり、文化的
   も貢献していたようです。
  

    1965年前後から八王子駅舎の老朽化により建て替えを望む地元の要望が強くなり、駅ビル・駅舎改良・南北自由通路の一体となった計画が
   検討され始めました。当日は、まだ国鉄であるが、現在のJRように駅ビルでの商売には積極的でなく、推進の実態は、八王子市市議会、商工
   会議所などの地元であった。
    規模についても、八王子市の表玄関にふさわしいデパートを誘致するためにビルの規模の拡大を望む意見が地元(市議会)から出されたよう
   です。最終的に八王子そごう(2万㎡)が出店することになったものの、大規模なビルは周辺の商店に大打撃を与えるなど懸念が商店から出され
   かなりの論争となり、法廷まで及ぶことになった。(現在は大型店の出店は自由ですが、以前は、規制する商調協の制度がありました。)  
    結果的に、八王子市内で最も広い大店型が川上に出店したことで、1985年大丸、1993年西武百貨店、2004年丸井、2011年長崎屋などが撤退
   していくことになります。
    
    撤退は、八王子そごう(駅ビル)の進出がきっかけになったものの、要因は、それ以外に
        ・八王子駅を取り囲む競合商業地の拡充におる商圏の狭小化(元々それほど大きなマーケットではなかった。)
        ・八王子駅前以外の市内への大型店の出店(市内での八王子駅前の相対的魅力の低下)
        ・八王子駅前の既存大型店の店舗面積の狭く、相乗効果を生むに至らなかった。
        ・大型駅ビルによる八王子駅前の回遊性低下(川上を押えられたことで、川下の旧商店街の回遊性が落ちたこと) 
          などの要因が考えられます。

   ~JR駅前の再開発は、さらに続き、八王子駅前にウエイトが高くなり続けた~ 
  
    さらに、1997年に八王子市主導での北口駅前開発で東急スクエア、2010年に同じく市主導の南口再開発で駅南側に、セレオ南館、サザンタ
    ワー、OPAが出店し、駅横中心の開発が継続してすすめられました。
   
➢ このことは、立川駅前など競合の街のお客を奪うのでなく、八王子駅の従来からのお客様を駅上・駅横の施設が奪っただけに過ぎない状況と
     なり、駅上・駅横の外への回遊性をダウンさせています。

  
 ★「八王子市中心市街地活性化基本計画」 (平成 30 年 4 月)
   上記報告書の中で「歩行数の減少」について、触れられている。以下URL
   https://www.city.hachioji.tokyo.jp/kurashi/sangyo/003/hatioujichuusinn/p022972_d/fil/kihonkeikaku_202003.pdf
   
    ★参考文献 
『開業10周年のあゆみ 』(八王子ターミナルビル)・『八王子地域商業近代化地域計画報告』・『八王子の商工業』(八王子市
       『八王子市中心市街地活性化基本計画』



表玄関にふさわしい百貨店を誘致するために駅ビルの規模を2倍の広さに拡大する要望を市議会の委員会が表明したことは、街の回遊性を考えた場合、まったく配慮のない声明だったと言えます。この駅ビル「STOP TH E 東京」が使命でしたが、地元を止めてしまいました。。

西武百貨店跡(池袋本店を除けば西武は小さな店舗が多かった。)八王子、は学園都市ということで大学生に対するイベントのアプローチも目立った。

横山町の伊勢丹があったらしい場所


現オクトーレ(旧東急スクエア)東急が八王子から今年撤退 東急スクエア(現オクトーレ)は、公共施設も入った再開発商業ビル。縦長型のビルで大きな吹き抜けがある。のっぽビルの吹き抜けは、集客上厳しいものがあります。

K-8 縦長の中途半端な店舗面積のSC、京王八王子駅の乗降客数は、多摩モノレールの立川駅の乗降人員より少ない6万人、厳しい運営が続きそう。


JR八王子駅の南側にある駅横ビルの商業施設群(サザンスカイタワー八王子、ビックカメラ、OPA)

これらが出来たこで、北口の駅前への回遊性悪くなっている。

 JR南口の再開発には、八王子市も関わっており、普段から既存商店の活性化を計画に掲げているにも関わらず、矛盾のある計画を実施しています。セレオ南館(ビックカメラ)は、JRが再開発に合わせて建設したもの)
 新しく出来たこれらのSCは、中途半端なため、商業の活性化に繋がっていない。



【八王子駅前のまとめ】

 ■八王子駅前は、駅上・駅横を集中して商業開発したため、駅からの買物が大変便利になっている。
  
駅から直結した商業施設と駅近の施設で利便性の高いショッピングが楽しめる。(雨・電車) 
   ➢ 
セレオ・オクトーレ・ビックカメラ・OPAサザンスカイタワー

 ■
一方で、散策しての買物・飲食の楽しさについては、町田駅前・立川駅前からはかなり落ちる。
   ➔ 八王子駅前の商業集積は、これと言った強みがない。広域から呼び寄せるものが現在見当たらない。

    (町田駅前:「買物・飲食散策が楽しめる」「にぎわい感」「若者の街」、 立川駅前:「一流の老舗百貨店がある(伊勢丹・高島屋)」

 ■独断と偏見ですが、立川駅前等に対抗するのでなく、広域からの集客は避け、地元民をターゲットにしたる八王子駅前の街づくりが必要
   ➔ 「ユーロード」を活かす街づくり。(現在ユーロードを意識したイベント等を実施しているようです。)
   ➔ 数十年単位の長い目でコントロールすることが必要です。
   ➔ ユーロード方面・八日町方面に何かしら大きな施設が必要(劇場・大型店???????)


 ★以下、独断と偏見で「八王子駅前」「立川駅前」「町田駅前」を比較してみた。
  町田駅前 立川駅前 八王子駅前  
 楽しめる繁華街・集積の広さ  △ レジャー性 
 回遊性・導線数 ×  ×  
 店舗構成のバラエティ性  △  
 買物の直結性・利便性  
 主要商業施設のレベル  △  
 街歩きの楽しさ ×  ×  
 清潔感  
 猥雑性 ×  
 車のアクセスの良さ  △  △  
         
 来街者の特徴/ターゲット 若者寄り 大人寄り   all  
 駅乗り換え客の街への効果 ×  ×  
 商業開発の自由度・発展性(開発余地)  
 個別出店の可能性  △  


 
  以下に八王子駅前商業集積の自沈の流れをまとめました。ご意見等がありましたら、info9@tajima-m.com まで


 【駅ビル在り方考

 ■郊外や地方都市の駅ビルは、周辺に配慮した適度な店舗面積の検討が必要(駅ビル限定の昔の昔の商調協)
   ➔ 人の流れの川上に立つ駅ビルの店舗面積が大きすぎると、既存のニーズを喰ってしまう可能性あり。
   ➔ 駅周辺の回遊性が落ちることで、周辺の店舗の売上が落ち、街自体が衰退する。
   ➔
 計画地に隣接した周辺の集積を考慮した規模の調整が不可欠

     (街歩きの楽しさ、賑やかし、街の成長を考慮するなら、適度な大きさの駅ビルとすべし)